Кредит о двух концах

В странах, где ипотека хорошо налажена, кредиторы всячески стараются найти компромисс с заемщиками.

На ипотеку в России возлагаются большие надежды, некоторые эксперты даже отводят ей роль локомотива экономики в ближайшем будущем. Однако далеко не все потенциальные кредиторы и заемщики представляют себе трудности, которые могут возникнуть перед теми, кто решит воспользоваться этим инструментом. Вот одна из наиболее типичных ситуаций — человек взял в банке кредит, купил на него квартиру или дом, в течение нескольких лет исправно платил банку ежемесячные взносы, и вдруг по каким-то объективным причинам он оказался не в состоянии продолжать обслуживать свой долг. Как тут быть?

В российском законодательстве сегодня — две взаимоисключающие нормы. С одной стороны, Закон об ипотеке допускает случаи, когда кредитор может вернуть свои деньги, продав жилье заемщика. С другой — Гражданский кодекс исключает возможность изъятия жилья должника, если оно является для него единственным.

О том, как разрешаются такие ситуации в странах, где ипотека уже работает, рассказывают корреспонденты радио «Свобода».

По словам руководителя отдела экономических исследований Американской ассоциации ипотечных банков Джея Бринкмана, банк, предоставивший ипотечный кредит, вступает в контакт с неплательщиком, чтобы выяснить, почему тот не в состоянии выплачивать свой долг. Если есть надежда, что он может возобновить платежи через некоторое время, то банк может, например, реструктурировать долг или смягчить условия его выплаты. Ну а если становится очевидным, что заемщик больше платить не может, банк определяет рыночную цену жилья. Если цена значительно поднялась по сравнению с изначальной, банк может предложить продать этот дом с тем чтобы заемщик выплатил весь долг, а остальные вырученные от продажи деньги оставил себе. Однако может случиться и так, что дом в цене не поднялся, а даже упал, и продать его сложно. В таком случае банк все же постарается решить проблему, так сказать, полюбовно. Банк может предложить помочь жильцам выехать из дома, а потом продать его.

Если заемщик откажется и от такого варианта, банку ничего не остается делать, как обратиться в суд. Дальнейшая процедура по-разному осуществляется в разных штатах. В одних для того, чтобы выселить человека из дома, требуется решение суда, а в других это делается в административном порядке.

В США чуть менее 2 процентов всех ипотечных кредитов оказываются «проблемными». Из этого количества только в половине случаев дело завершается полной невыплатой кредита. И, наконец, только в половине этих случаев банкам приходится самим продавать недвижимое имущество должников-неплательщиков.

В Польше до 1992 года ипотечные кредиты могли получить только организации. Сегодня ипотечные кредиты частным лицам — на продолжительные сроки, вплоть до 30 лет — предоставляются всеми крупными банками и становятся все более популярными. Крупнейший кредитор — Сберегательный банк Польши, на долю которого приходится 80 процентов всех выданных в стране ипотечных кредитов. В прошлом году этот банк предоставил таких кредитов на сумму более 1 миллиарда долларов — это вдвое больше, чем всего два года назад.

В случае возникновения финансовых трудностей должник обязан уведомить банк, и чем раньше он это сделает, тем больше у него шансов избежать серьезных неприятностей. Банки в первую очередь предлагают реструктуризацию кредита. Это может быть временное приостановление уплаты нескольких (чаще всего двух-трех) ежемесячных взносов.

Банк может согласиться и на то, чтобы часть оставшейся задолженности клиента взяли на себя другие предложенные должником лица, или согласиться взять в залог не только жилище, но и другие ценности. Некоторые банки, в том числе Сберегательный банк Польши, предоставляют своим клиентам возможность отсрочить один ежемесячный взнос в течение каждого года погашения кредита.

Но бывают случаи, когда клиент и не сообщает банку о своих проблемах, и не идет с ним на соглашение, и не уплачивает очередные взносы. В этом случае банк направляет самому должнику и его гарантам, то есть лицам, на которых могут перейти его обязательства, — два раза, с интервалом в один месяц — предупреждения. Если должник не идет на какое-либо соглашение с банком, начинается исполнительная процедура. Однако соглашение с банком возможно в любой момент до тех пор, пока недвижимость не продана, даже если исполнительная процедура уже запущена.

В Польше не существует какого-то специального «резервного» жилого фонда, куда можно было бы переселять тех, кто не возвращает ипотечный кредит. Эту проблему должники решают сами.

Определить, какая именно часть ипотечных кредитов по всей стране оказывается «проблемной», довольно трудно, так как не все банки готовы раскрывать подобную информацию. Известно, однако, что у крупнейшего ипотечного кредитора Сберегательного банка Польши таких «проблемных» кредитов — 4 процента от общей суммы. На первых порах ипотечного кредитования в стране, то есть сразу после 1992 года, их было 5 — 6 процентов.

В Германии, по словам руководителя департамента недвижимости Союза немецких ипотечных банков Ахима Райфа, в подобной ситуации очень важно, чтобы клиент, если у него возникли финансовые проблемы, немедленно сообщил банку о невозможности дальнейшего обслуживания своего долга по ипотечному кредиту. Если этого не сделать, то уже через месяц на него будут наложены штрафные санкции.

В ипотечных банках имеются профессиональные службы работы с клиентами, которые смогут найти решение, приемлемое для обеих сторон. Во-первых, есть возможность отсрочки платежей на определенный срок. В этой ситуации клиент какое-то время выплачивает только проценты по кредиту, не погашая основной долг.

Другой вариант — изменение условий кредита. Скажем, если клиент из 10 лет общего срока кредита исправно платил в течение 8 лет фиксированную процентную ставку, то для облегчения условий возврата кредита банк может предложить ему снизить процентную ставку.

В Германии клиент ипотечного банка если чувствует, что вскоре может остаться без работы или уже ее потерял, должен сам позаботиться о своих жилищных условиях в ближайшем будущем. Он должен попытаться продать свою недвижимость, хотя, исходя из сжатых сроков, это обычно непросто. Но опять-таки он должен своевременно сообщить банку о намерении продать недвижимость, и банк может дать ему дополнительное время.

Если же клиент и предпринимать ничего не будет, и сумма его долга банку возрастет до определенного уровня, то в такой ситуации банк прибегнет к крайнему средству — принудительной продаже недвижимости с аукциона.

Здесь, правда, необходимо заметить, что права владельцев недвижимости в Германии весьма широки, и никто не вправе выгнать владельца такой «недооплаченной» квартиры на улицу, скажем, через несколько недель. Иногда проходят месяцы, а то и годы, прежде чем «проблемная» недвижимость выставляется на принудительный аукцион. И саму процедуру принудительной продажи жилья неплательщика банки, как правило, начинают только после того, как все остальные меры не дали результата.

В Германии банки не владеют недвижимостью. Ипотечные банки финансируют покупку жилья, но не владеют им. Какого-то фонда «резервного» жилья как такового не существует, и возможные проблемы с каждым клиентом ипотечного банка решаются индивидуально. Процедура принудительной продажи, если до нее дошло дело, длится долго, при этом владельцы «недооплаченной» недвижимости имеют высокую степень социальной защиты: другими словами, оказаться в Германии «на улице» за долги довольно сложно.

Со своей стороны, банки имеют право на возврат выданного им кредита. Поэтому до тех пор, пока существует возможность для клиента возобновить платежи — перспективы новой работы, наследства и так далее, — он останется в своем жилье.

В Германии сегодня на ипотечном кредитовании находятся 1,5 миллиона объектов недвижимости, доля проблемных объектов составляет 0,23 процента.